Kredyt hipoteczny

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny, to w uproszczeniu długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Cele na jakie można przeznaczyć kredyt hipoteczny:

• zakup gotowej nieruchomości na rynku wtórnym,
• zakup gotowej lub budowanej nieruchomości na rynku pierwotnym,
• zakup lub budowa domu,
• remont lub wykończenie nieruchomości,
• cel dowolny (pożyczka hipoteczna),
• refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe,
• konsolidacja zobowiązań bankowych.

Jak wygląda proces zaciągania kredytu hipotecznego?

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest dłuższy i bardziej skomplikowany niż w przypadku kredytów gotówkowych. Można podzielić go na kilka etapów:

1. Kredyt mieszkaniowy to kredyt celowy – kredyt jest przeznaczony na zakup konkretnej nieruchomości, zatem zanim złożysz wniosek o kredyt musisz mieć wybraną nieruchomość. Bank musi wiedzieć na co będzie przeznaczony kredyt.
2. Kompletowanie dokumentów – analiza wniosku rozpocznie się dopiero po dostarczeniu kompletu dokumentów. Braki w dokumentacji, czy niepełne informacje wydłużają cały proces.
3. Analiza i decyzja kredytowa – po przeanalizowaniu dokumentów bank wydaje decyzję pozytywną, może także odmówić udzielania kredytu ze względu np. na brak zdolności kredytowej, czy nieakceptowaną nieruchomość. W trakcie analizy możesz zostać poproszony także o dostarczenie dodatkowych dokumentów czy wyjaśnień.
4. Podpisanie umowy kredytowej – po wydaniu ostatecznej pozytywnej decyzji przygotowywana jest umowa kredytowa. Dopiero ten dokument finalnie potwierdza fakt przyznania kredytu.
5. Podpisanie aktu notarialnego – warunkiem uruchomienia kredytu na rynku wtórnym jest podpisanie umowy kupna nieruchomości. Dopiero po akcie notarialnym i złożeniu wniosku o wpis hipoteki bank wypłaci kredyt.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu?

Istnieją 4 grupy dokumentów niezbędnych do otrzymania kredytu hipotecznego:

1. Formularze bankowe: wniosek kredytu hipotecznego, karta klienta, kosztorys budowy/remontu, inne oświadczenia na drukach bankowych,
2. Dokumenty potwierdzające tożsamość klienta: dowód osobisty, paszport, karta pobytu,
3. Dokumenty potwierdzające dochody klienta: zaświadczenie o dochodach, wyciągi z kont osobistych, PITy, Książka Przychodów i Rozchodów, itp
4. Dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości: umowa przedwstępna lub deweloperska, odpis z Księgi Wieczystej, Wypis z Ewidencji Gruntów, Pozwolenie na budowę, podstawa prawna nabycia nieruchomości, Prospekt Informacyjny, itp.

Mimo jednakowego procesu kredytowego, każdy bank pracuje na własnym zestawie formularzy bankowych. Różnią się także wymagania dotyczące dokumentów dodatkowych. Dlatego ważne jest, aby do danego banku składać właściwe dla niego dokumenty, a przede wszystkim na aktualnych formularzach.

Co warto wiedzieć, biorąc kredyt hipoteczny?

Składając wniosek kredytowy warto wiedzieć czym jest LTV, jaki wpływ na ratę kredytu ma WIBOR i do czego służy księga wieczysta. Poniżej wyjaśniamy najważniejsze pojęcia.

Oprocentowanie kredytu – oznacza ile odsetek w skali roku zapłacimy za udzielony kredyt. Banki podają oprocentowanie kredytu hipotecznego jako sumę marży i WIBOR-u.
Marża kredytu – jeden z elementów składowych oprocentowania kredytu. Wysokość marży zależy od kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego, skorzystania z innych produktów banku (np. karty kredytowej, konta, itp.)
WIBOR – teoretyczna stopa procentowa po jakiej banki są skłonne pożyczać między sobą środki na rynku międzybankowym. Najważniejsza stopa procentowa na rynku dla kredytobiorców, gdyż to od niej uzależnione jest oprocentowanie kredytów złotowych. Na wysokość stawki Wibor w pośredni sposób wpływ mają stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego.
LTV (loan to value) – wskaźnik określający stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości, którą jest zabezpieczony kredyt. Aktualnie wskaźnik LTV nie może przekroczyć 80%, a przy zastosowaniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego nie może być wyższy niż 90%.
Wkład własny – kwota środków własnych, którą kredytobiorca musi przeznaczyć na zakup nieruchomości. Minimalny wymagany wkład własny to 20%, a przy zastosowaniu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wystarczy wkład własny o w wysokości 10%. Część banków jako wkład własny może potraktować także inną nieruchomość należącą do kredytobiorcy.
Księga wieczysta – rejestr, w którym zapisany jest stan prawny nieruchomości. Pozwala on ustalić, kto i jakie prawa posiada w związku z daną nieruchomością, czy toczą się wobec właścicieli jakieś postępowania egzekucyjne, czy nieruchomości jest obciążona hipoteką.
Prowizja – to jednorazowa opłata na rzecz banku udzielającego kredyt. Jej wysokość ustalana jest jako procent od wartości kredytu.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) – całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. Przy wyliczaniu RRSO pod uwagę bierze się nie tylko odsetki, ale także inne koszty ponoszone przez kredytobiorcę, takie jak ubezpieczenia, prowizje, inne opłaty, np. za wycenę nieruchomości.

Poniżej prezentujemy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania z działu kredytów.

Czy można spłacić kredyt wcześniej i jakie są tego konsekwencje? A co w przypadku częściowej spłaty kredytu?

Każdy kredyt hipoteczny możemy spłacić wcześniej. Oczywiście starajmy się brać pod uwagę fakt wcześniejszej spłaty już w chwili zaciągania kredytu. W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową rekompensatę za wcześniejszą bank może zastrzec tylko w pierwszych 3 latach trwania umowy kredytowej. Opłata nie może być wyższa niż 3% spłacanej kwoty i nie może przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu faktycznej spłaty. Dla kredytów ze stałą stopą procentową opłatę bank może pobrać w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Wysokość rekompensaty nie może być wyższa niż koszty kredytobiorcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. Pamiętajmy, że spłacamy tylko bieżącą kwotę zadłużenia. Odsetki przestają być naliczane, ponieważ nie mamy już żadnego zobowiązania wobec banku. W przypadku częściowej spłaty kredytu w większości banków będziemy mieli dwa wyjścia: pozostać przy obecnej wysokości raty, co skróci nam okres kredytowania lub pozostać przy okresie kredytowania zapisanym w umowie, zyskując tym samym mniejszą ratę miesięczną.

Czy cudzoziemcy mogą brać kredyty hipoteczne w Polsce?

Tak, z tym, że nie w każdym banku i nie zawsze na całą wartość inwestycji. Jest na rynku kilka banków, które oferują kredyty dla cudzoziemców bez karty pobytu z dochodami z zagranicy. Banki te wymagają wówczas większej ilości dokumentów, z tłumaczeniem obcojęzycznej dokumentacji przez tłumacza przysięgłego. Czasami spotykamy się też z zapytaniem, czy cudzoziemcy mogą zaciągać kredyty hipoteczne w Polsce na zakup nieruchomości za granicą. Obecnie nie ma takiej możliwości. Podstawowym problemem jest ewentualna egzekucja tak zabezpieczonej wierzytelności.

Prowadzę działalność gospodarczą, jakie warunki muszę spełniać, aby wziąć kredyt hipoteczny?

W przypadku liczenia zdolności kredytowej na podstawie dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej bank rozpatruje wiele zmiennych. Zaczyna od podstawowej informacji – jak długo działalność gospodarcza jest prowadzona. W tej chwili wśród ofert na rynku minimalny wymagany okres prowadzenia działalności wynosi 6 miesięcy. Standardem jest jednak okres 12 miesięcy. Wśród ofert znajdziemy też banki, które wymagają aż 24 miesięcznego okresu prowadzenia działalności. Kolejną ważną informacją dla banku jest sposób rozliczania się z urzędem skarbowym (zasady ogólne, ryczałt, karta podatkowa). W zależności od sposobu rozliczania się inaczej liczona jest zdolność kredytowa. Najczęstsze przypadki dotyczą tzw. księgi przychodów i rozchodów. W takiej sytuacji bank uśrednia dochód z 12 ostatnich miesięcy i taką wartość przyjmuje do obliczania zdolności. W większości przypadków dochód brany do zdolności kredytowej jest dochodem netto. Dlatego ważne jest, czy przedsiębiorca płaci podatek liniowy czy progresywny. Wydawać by się mogło, że jeśli mamy już średni dochód powalający nam spłacać ratę kredytu, otrzymamy pozytywną decyzję. Otóż niekoniecznie. Większość banków zwraca jeszcze uwagę na tzw. stabilność dochodów. Chodzi mianowicie o to, aby w każdym miesiącu dochody były na zbliżonym poziomie (rozbieżności do 30%). W przypadku działalności gospodarczej banki interesuje także terminowość klienta w rozliczaniu się z ZUS i Urzędem Skarbowym. Pamiętajmy o tym, aby zwrócić się do tych instytucji o odpowiednie zaświadczenia o nie zaleganiu z płatnościami. W chwili składania wniosku kredytowego wystarczy jednak pisemne oświadczenie klienta, że zaległości nie posiada. Przyspiesza to procesowanie wniosku, doprowadzając do decyzji kredytowej. Natomiast warunkiem podpisania umowy kredytowej będzie już dostarczenie oryginalnych zaświadczeń.

Co dzieje się z kredytem, jeśli postanowię spłacić jego część?

Większość banków pozwoli kredytobiorcy zdecydować, jak będzie wyglądała spłata kredytu po jego częściowej spłacie. W tym przypadku możliwe są dwie opcje: można pozostać przy obecnej wysokości raty, skracając okres kredytowania lub zmniejszyć kwotę miesięcznego zadłużenia. Spłacając mniejszy kredyt przy zachowaniu poprzedniej raty spłaci się go szybciej. Pozostawiając natomiast ten sam okres kredytowania zmniejsza się rata kredytowa. Pamiętajmy, żeby poinformować bank o naszym wyborze. W przeciwnym razie może się okazać, że bank sam podjął decyzje, co wcale nie musi być korzystne dla kredytobiorcy.

Czy istnieje możliwość wzięcia kredytu hipotecznego na lokal mieszkalny, który jest nabywany w formie cesji umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem?

Nabycie praw z umowy zawartej z developerem może być jak najbardziej kredytowane przez banki. W takiej sytuacji konieczna będzie trójstronna umowa, w której deweloper wyrazi zgodę na przeniesienie prawa do nieruchomości wynikającego z pierwotnej umowy.

Jak długo czeka się na zgodę na wykreślenie z hipoteki?

Odpowiednie zaświadczenie o spłacie kredytu i zgodzie na wykreślenie hipoteki większość banków wystawia w terminie do 14 dni roboczych.

Które banki biorą pod uwagę 100% dochodów uzyskiwanych z umowy o dzieło, a które 50%?

Dochody z umów zlecenia i o dzieło są wyliczane w bardzo różny sposób, praktycznie każdy bank liczy to według własnych zasad.

Czy możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego w Polsce – na zakup domu w jednym z krajów UE? I na jaka kwotę można liczyć?

Niestety, ale na dzień dzisiejszy żaden z banków w Polsce nie udziela kredytów mieszkaniowych przeznaczonych na zakup nieruchomości poza granicami kraju, nawet jeśli zabezpieczamy się na nieruchomości zlokalizowanej w Polsce. Jedynym rozwiązaniem (niestety dosyć drogim) może być zaciągnięcie pożyczki hipotecznej z zabezpieczeniem na nieruchomości w Polsce.

Jestem jeszcze studentką, spłacam kredyt studencki… Czy ta informacja znajduje się w BIK?

W raporcie BIK znajdują się informacje o zaciągniętych kredytach, niezależnie od tego czy są one już spłacane czy jeszcze nie.

Czy Banki udzielają kredytu osobom, które pracują za granicą? Jeśli tak, to czy są to bardzo skomplikowane procedury ?

W przypadku dochodów uzyskiwanych za granicą wymagane jest zaświadczenie o zatrudnieniu na formularzu banku, wyciągi z ROR i kart kredytowych z trzech ostatnich miesięcy. Jest to ten sam zestaw dokumentów jak przy dochodach w Polsce, z tym że bank wymaga aby zostały one przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego, wyjątkiem są tu dokumenty w języku angielskim – takie dokumenty akceptowane są w niektórych bankach w oryginale. Przy dochodach uzyskiwanych poza granicami kraju wymagany jest najczęściej wyższy wkład własny.

Chce się postarać o kredyt hipoteczny. Czy – jeśli jakieś trzy lata temu nie zapłaciłem mandatu za jazdę bez biletu – będzie to problem dla banku?

Tego typu zaległości nie będą raczej problemem w uzyskaniu kredytu. Banki szczegółowo sprawdzają jakość i terminowość obsługi zobowiązań głównie wobec banków.